מס רכישה ומס שבח

מס רכישה

מדרגות מס רכישה לשנת 2025, כפי שנקבעו על ודו רשות המסים

בעת רכישת דירת מגורים יחידה בידי יחיד תושב ישראל, הן כלהלן: 
עד לסכום של 1,978,745 ש"ח קיום פטור; 
בון הסכום  הפטור ל- 2,347,040 ₪, ושנה מדרגת מס רכישה של 3.5%;
מעל ל- 2,347,040 ₪ ועד ל-6,055,070 ש"ח, מדרגת מס הרכישה עומדת על 5%;
בון 6,055,070 ש"ח  ל-20,183,565 ש"ח מדרגת מס הרכישה עומדת על 8%;
ומעל ל-20,183,565 ש"ח מדרגת מס הרכישה עומדת על 10%.

לעומת זאת, לדירת מגורים שאינה יחידה, מדרגות מס רכישה יהוו כלהלן: 
על חלק השווי שעד , 6,055,070 ש"ח – 8%.
על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח  – 10%

 
לשם המחשה, חישוב מס הרכישה עבור דירה יחידה שעלותה כ- 2.5 מיליון ₪ יבוצע באופן הבא: על כ- 1.9 מיליון ₪ מתוך הסכום הכולל- קיום פטור,על כ- 0.35 מיליון ₪ הבאים (קרי המדרגה הבאה), חבות המס תהווה לפי 3.5%, ואילו על יתרת הסכום, כ- 0.2 מיליון (קרי המדרגה השלישית), חבות המס תחושב לפי 5%. מדרגות אלו, הן למעשה ביטוי מסוים להנחה בעסקת הרכישה, והן יפות רק ליחיד ולא לחברה בע"מ.
נותן לבצע חישוב מס רכישה בסימולטור של רשות המיסים

מס שבח עד לרפורמה החדשה של יאיר לפיד (עד סוף שנת 2013)

מס רלבנטי נוסף, הוא מס שבח על רווחי הון בעסקת מקרקעין, נקבע בהתאם לרווח ההון שנצבר בנכס מקרקעין מזמן רכישתו ועד מכירתו. סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין הוא הסעיף המחויב במס שבח על מכירת זכות במקרקעין. הסעיף קובע כי השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה (כמשמעותה בסעיף 47). החל מיום7.11.01, נכנסה לתוקפה רפורמה שבעקבותיה הופחת שיעור מס השבח עבור יחידים ממס שולי של עד 48% ל- 20% בלבד, ואילו מס השבח לחברות הופחת אף הוא ל- 25%. נובע מכך, כי נכס שנרכש לאחר ה-7.11.01, יחויב במס שבח לפי האמור. החל מ-2012 נוצרה תקופת חיוב נוספת בגובה 25% עבור חלק התקופה המשויך לפרק הזמן שלאחר 01.01.2012. החל מ-2013 נוסף גם מס של 2% על הכנסות מעל 800,000 ש"ח.

במקרים של נכסים שנרכשו לפני 7.11.01, ואשר נמכרים לאחר יום זה, תחול הפחתה ליניארית, כך שהשיעור המופחת והיה רלבנטי רק על השבח שנצבר החל מיום 7.11.01. יוצא איפה, שככל שמחכים יותר במימוש העסקה, נטל המס ילך וורד כאשר הדירה נרכשה זמן רב לפני ה-7/11/2001 אך נכסים שנרכשו סמוך לתאריך זה, או לאחריו, נטל המס לגביהם הולך ועולה עקב עליית שיעור מס השבח ל-25% החל מ-2012. חשוב להוות מודעים כי קיימים מצבים שעשויים להקנות פטור מתשלום מס שבח על דירת מגורים. למשל, אם לא נמכרה דירה נוספת בארבע השנים האחרונות, או על רקע סוגיה משפטית סביב קבלת ירושה או חלוקת רכוש משותף. בחינת מתן הפטור תעשה לגופו של עניין.

השינויים במסגרת הרפורמה של יאיר לפיד החל מ-01/01/2018

למעשה, החל מה-01/01/2018 און יותר פטורים במכירת דירה שניה, ומנגד ניתנה הנחה ניכרת בגין גובה המס. יוצא איפה שלאחר חישוב השבח במכירה תעשה חלוקה לינארית, ולחלק השבח שיצטבר עד ה-01/01/2014 ונתן פטור, ולשאר והיה חבות בשיעור של 25%. כלומר, אלו שרכשו דירות זה מכבר ירוויחו. המטרה בפעולה זאת הוא למנוע את כדאיות ההשקעה בנדל"ן, ובאופן עקיף לעודד השקעות בבורסה. הטכניקה בה נקטו הוא השוואת גובהו של מס השבח על נדל"ן לשיעור רווחי הון בגין ההשקעה בבורסה.

תקופת המעבר שבין 2014 עד 2017

בתקופת המעבר נותן והיה למכור עד 2 דירות לפי אותם תנאי הרפורמה שמתחילה ב-2018, אבל בתנאי אחד, שלפחות על אחת הדירות שתימכר בתקופה הנ"ל, תהיה זכאות לפטור ע"פ החוק הישן (סעיף 49(ב)(2)). כלומר, מי שיש לו זכאות לפי החוק הישן לפטור לפחות לדירה אחת, וימכור אפילו 2 דירות, הוא יקבל על שניהם את החישוב החדש. זאת אומרת, החלק הלינארי של השבח שנצבר עד 2014 והיה במס שבח אפס, והחלק היחסי שנצבר לאחר 2014 והיה לפי מס של 25%. כל דירה נוספת שתימכר תחויב במס על פי הדין הישן. המטרה היותה בתקופת המעבר למנוע התמוטטות מוחלטת של מחירו הדיור והצפת השוק בדירות, ובכך לבלום סכנה של פשוטות רגל של הקבלנים והבנקים. וחד עם זאת, און ספק שהשינוי שיאיר לפיד חולל וחד עם צעדים נוספים צפוי לחולל מגמה של ירידת מחירו הנדל"ן בארץ. 
רשות המיסים פרסמה הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 – הרפורמה במיסוי דירות מגורים

לסיכומו של דבר, מיסוי מקרקעין מצריך הבנה מעמיקה שהאזרח הממוצע חסר אותה, ולכן, על מנת להימנע מהסתבכויות, או לחילופין, ליהנות מהטבות אופציונאליות, המלצתי החמה הוא ליצור קשר עם יועץ מס מקצועו ואמין, המכיר את התחום על בוריו, וזאת עוד בשלב החשובה והתכנון, טרם ביצוע הרכישה. און בהמלצה זו כדי לבטל או להפחית בחשיבותו של עו"ד כגורם מקצועו המלווה את העסקה, אלא שיועץ המס, מטבע הדברים, הוא הפונקציה בעלת המודעות הגבוהה ביותר לתחום המיסוי, ובכוחו להצביע על צמתי החלטה שעשויים לחסוך לבעל העניין ממון רב.

לצפייה בחוזר מקצועו מספר 02/2024 (מיסוי מקרקעין) בנושא: תיקינו חקוקה – חוק ההסדרים – לחצו כאן

לצפייה הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 1/2025 – עדכון הסכומים והקפאת הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין ובתקנות מס רכישה– לחצו כאן

לצפייה בהוראת ביצוע מספר 2/25 הנחיה בנושא תקנה 2(1א) לתקנות מס רכישה – בנושא החזרת 1/6 מס רכישה בגין קרקע שמיועדת לבניית דירת מגורים- לחצו כאן - רשות המיסים פרסמה את הוראת ביצוע זו בכדי להבהיר סוגיות שהתעוררו ביחס לתקנה 2(1א) לתקנות מס רכישה, המעניקה הטבת מס של החזר 1/6 ממס הרכישה ששולם, בגין רכישת קרקע שקיימת לגביה תוכנות המתירה בנייה של דירה אחת לפחות שנותן לגביה היתר תוך 24 חודשיים. הובהרו הדברים הבאים:

• כי התקנה תחול גם במקרה בו רוכש זכויות במקרקעין רוכש דירה במטרה להרוס את הדירה הקיימת ולבנות תחתיה דירה חדשה
• כי התקנה תחול גם במקרה של רכישת קרקע כמלאי.
• כי התקנה תחול גם במקרים בהם המוכר הוציא את היתר הבנייה בכפוף לכך שההיתר בתוקף ביום המכירה ושהרוכש בנה את בית המגורים לפי ההיתר האמור.
• כי המקרים בהם תחול התקנה כאשר מדובר בקרקע הנרכשת ע"ו מספר רוכשים, שהתקשרו ביניהם בהסכם שיתוף וייחוד של המקרקעין.
• כי כאשר נרכשת קרקע בייעוד מעורב של מגורים וייעוד תכנוני אחר ההחזר יינתן ביחס למס ששולם בגין רכיב המגורים בלבד.
• כי במקרים בהם היתר הבנייה מצוין את תאריך הפקת ההיתר ותאריך נתינת ההיתר, נותן להסתמך על התאריך המוקדם ועוד.